Mặc dù sự thăng trầm của thị trường bất động sản đã từng xảy ra trong những năm qua, nhưng năm nay có vẻ lạnh giá hơn bao giờ hết. Nhiều người có thể đã nghe nói về những tình huống như việc mua một căn nhà chất lượng tốt nhưng chưa bàn giao, mà giá trị của nó đã giảm hàng chục triệu nhân dân tệ, nhưng vẫn phải trả nợ vay ngân hàng và không ai muốn mua lại. Đây là một hoàn cảnh mà nhiều người lần đầu tiên trải qua, nhưng bên cạnh cảm giác trực tiếp của họ, có lẽ họ không rõ thực tế đang lạnh giá đến mức nào.

Dựa trên dữ liệu giao dịch bất động sản từ 70 thành phố lớn và trung bình do CEIC tổng hợp, chúng ta có thể thấy rằng đợt lạnh giá này là thực sự đáng kể: bắt đầu từ mùa thu năm 2020 với những quy định kiểm soát bất động sản nghiêm ngặt nhất từ trước đến nay, cộng thêm các yếu tố phòng chống dịch bệnh, từ tháng 2 năm nay, hầu hết các thành phố đã bước vào giai đoạn giảm giá.

Không chỉ vậy, xu hướng giảm giá này đang lan rộng nhanh chóng qua các thành phố: vào đầu năm, chỉ có 20 trong số 70 thành phố có giá nhà mới giảm so với cùng kỳ năm trước, nhưng con số này đã tăng lên 48 thành phố vào tháng 7, chiếm 69%. Điều này tạo nên sự tương phản rõ rệt với năm 2019 trước khi có dịch, khi chỉ có trung bình 0,67 thành phố mỗi tháng có giá nhà mới giảm.

Thị trường nhà ở thứ cấp cũng thể hiện sự suy yếu. Vào tháng 7, có tới 61 thành phố trong số 70 có giá nhà thứ cấp giảm so với cùng kỳ năm trước, chiếm 87%. Từ mùa thu năm 2020, tình hình giao dịch nhà ở cho thấy nhà ở thứ cấp chịu ảnh hưởng lớn hơn từ các quy định kiểm soát, phần lớn do thị trường phản ứng với các quy định và sự ưu ái của người mua đối với nhà mới.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mặc dù giá đồng loạt giảm, mức độ giảm trung bình là hạn chế. Vào tháng 7, giá nhà mới trung bình tại 35 thành phố hạng ba giảm 3,34% so với cùng kỳ năm trước, tăng so với mức giảm 2,94% vào tháng trước. Trong khi đó, giá nhà mới tại 31 thành phố hạng hai chỉ giảm 0,5%, và tại 4 thành phố hạng nhất vẫn duy trì tăng trưởng 3,1%.

Có thể lý giải điều này bằng việc các thành phố hàng đầu ít bị ảnh hưởng bởi đợt suy thoái thị trường bất động sản này hơn, trong khi các thị trường cấp thấp hơn chịu tác động lớn hơn. Tuy nhiên, xét lại đợt kiểm soát thị trường bất động sản năm 2015-2016, các thành phố hạng nhất giảm mạnh hơn, cho thấy trong những năm gần đây, kiểm soát tại các thành phố hạng nhất đã chặt chẽ hơn, dẫn đến tình trạng cung vượt cầu dễ xảy ra hơn, và khi nhu cầu thị trường sụt giảm, tác động sẽ lớn hơn.

Những nguyên tắc cơ bản của quy hoạch phát triển đô thị quốc gia đặt ra việc kiểm soát quy mô của các thành phố siêu lớn để tránh “bệnh thành phố”, đồng thời khuyến khích phát triển các thị trấn nhỏ. Vì vậy, quy luật kiểm soát thị trường bất động sản gần đây là kiểm soát chặt chẽ nhất ở các thành phố hạng nhất, sau đó giảm dần, và khi nới lỏng, sẽ bắt đầu từ các thành phố hạng ba và bốn, và cuối cùng là các thành phố hạng nhất. Trong tình hình này, giá nhà cao tại các thành phố hạng nhất có thể được giải thích là do “cung không đủ cầu”, nhiều người muốn mua nhưng nguồn cung quá ít; trong khi xuống các hạng khác, thị trường thực tế không lớn như vậy, nhưng do kiểm soát lỏng lẻo nên xây dựng quá nhiều nhà vượt quá nhu cầu địa phương.

Trong cuốn sách “Quản lý Đất nước Đại quốc: Kinh tế học Chính trị Không Gian về Phát triển và Cân bằng”, Lu Ming và Chen Zhao đã nghiên cứu và kết luận rằng để hỗ trợ các thành phố hạng hai, ba và bốn ở nội địa, các chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ nhiều hơn cho các khu vực kém phát triển có dân số di cư, gây ra sự méo mó thị trường. Kết quả là, nhiều thành phố mới được xây dựng ở các khu vực có dân số di cư, tỷ suất lợi nhuận đầu tư không cao, nợ chính quyền địa phương tích tụ liên tục, trong khi nguồn cung đất và nhà ở tại các thành phố hạng nhất và các khu vực ven biển phát triển lại thiếu hụt, đẩy giá nhà lên cao.

Nếu nhìn chung, giá nhà đô thị quốc gia chưa có sự giảm mạnh, nhưng lượng giao dịch giảm đáng kể. Theo dữ liệu giao dịch nhà ở mới của 65 thành phố do Guoxin công bố (khác với phạm vi 70 thành phố của Tổng cục Thống kê), lượng giao dịch trong tháng 7 giảm trung bình 36,4% so với cùng kỳ năm trước, và vào tháng 4, lượng giao dịch thậm chí giảm hơn 50%.

Quan trọng hơn, tâm lý kỳ vọng của người dân đã thay đổi đáng kể: theo cuộc khảo sát ý kiến người tiêu dùng đô thị, vào mùa xuân năm 2018, gần 37% cư dân thành thị dự đoán giá nhà sẽ tăng trong quý tiếp theo, nhưng đến mùa thu năm 2020, khi đợt kiểm soát thị trường bắt đầu, tỷ lệ này đã giảm xuống còn 1/4. Sau khi Thượng Hải phong tỏa, tỷ lệ này trong tháng 6 đã giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm, chỉ còn 16% – điều này chưa tính đến sự kiện bùng nổ ở Hà Nam, có thể tỷ lệ hiện tại đã còn thấp hơn nữa.

Nhà ở cũng là một mặt hàng đặc biệt, thường có xu hướng “theo xu hướng tăng giảm”, vì người ta sẵn lòng “đánh cược” vào nó không chỉ vì nhu cầu về nhà ở mà còn cần một kỳ vọng lạc quan về tương lai: nếu bạn tin rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng, thì đó sẽ là một cách đầu tư an toàn để bảo toàn tài sản, thậm chí sợ mua chậm. Ngược lại, nếu mất đi kỳ vọng này, thì suy giảm là không thể tránh khỏi.

Sự thu hẹp lượng giao dịch không chỉ do ít người muốn mua hơn, mà còn do ít người muốn bán hơn. Cũng giống như nhiều người bạn của tôi xung quanh, họ nghĩ rằng bán bây giờ chỉ tổ mất tiền, nên họ quyết định chờ đợi; trong khi người mua lại dự đoán giá có thể còn giảm, tạo ra một thị trường uể oải.

Điều không thể phủ nhận là đợt làm mát thị trường bất động sản này, cũng như sự khác biệt trong xu hướng giá nhà giữa các thành phố hạng nhất, hai, và ba, đều chứng minh rằng “bàn tay vô hình” của kiểm soát chính sách vẫn là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường. Để thị trường hồi phục, việc nới lỏng kiểm soát chắc chắn là một điều kiện tiên quyết quan trọng, và gần đây, nhiều nơi đã đưa ra nhiều chính sách khuyến khích mua nhà khác nhau, đặc biệt là ở các thành phố hạng ba và bốn:

• Liaocheng, Sơn Đông: Người trẻ tuổi mua nhà đầu tiên ở khu vực trung tâm, sẽ được chính quyền tài trợ 50.000 nhân dân tệ.
• Xiangyang, Hồ Bắc: Người có trình độ cao được phép vay tối đa 2,1 triệu nhân dân tệ từ quỹ tín dụng nhà ở.
• Zhoukou, Hà Nam: Người dân đã thanh toán hết khoản vay cho ngôi nhà đầu tiên, khoản vay cho ngôi nhà thứ hai sẽ được tính như khoản vay đầu tiên.
• Yuecheng, Thiều Châu, Chiết Giang: Mua nhà mới sẽ được trợ cấp lãi suất thương mại trong năm đầu tiên, với mức 15%.

Tuy nhiên, vấn đề là mặc dù có nhiều biện pháp kích thích như vậy, thị trường vẫn không có dấu hiệu cải thiện. Nguyên nhân đầu tiên là các thành phố hạng nhất và hai, nơi có nhu cầu thực sự lớn, vẫn chưa nới lỏng. Quan trọng hơn, hiện đang xuất hiện một tình hình mới: việc nới lỏng kiểm soát chỉ là một điều kiện cần thiết nhưng không đủ cho sự hồi phục thị trường, và việc chỉ làm như vậy là không đủ.