Lịch sử thăng trầm của ngành bất động sản Nhật Bản
Nền tảng của thị trường bất động sản Nhật Bản: 1955-1985
Nền kinh tế tăng trưởng và công nghiệp hóa đã tạo ra hiệu ứng thu nhập, đồng thời sự thay đổi về số lượng và cấu trúc dân số cũng tạo ra nhu cầu về nhà ở. Điều này đã thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản. Từ năm 1955 đến 1974, tốc độ tăng trưởng GDP trung bình hàng năm của Nhật Bản đạt 15,7%, trong khi tổng dân số tăng 23,9%. Giá đất công nghiệp, thương mại và nhà ở đô thị đã tăng lần lượt từ 1,5, 2,1 và 3,2 lên 71,0, 107,4 và 159,1, với tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm khoảng 23,0%.
Tác động của khủng hoảng dầu mỏ và suy giảm tốc độ tăng dân số: 1975-1985
Sự không ổn định của hệ thống tiền tệ quốc tế và cuộc khủng hoảng dầu mỏ đã gây ra lạm phát cao, dẫn đến việc thắt chặt chính sách tiền tệ và làm chậm lại tốc độ tăng trưởng kinh tế. Điều này đã làm giảm tốc độ đô thị hóa, khiến thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn tăng trưởng trung bình. Từ năm 1975 đến 1985, tốc độ tăng trưởng GDP trung bình hàng năm giảm xuống còn 8,2%, tỷ lệ đô thị hóa chỉ tăng 0,83 điểm phần trăm. Đồng thời, cấu trúc dân số Nhật Bản bắt đầu chuyển hướng sang ít trẻ em và già hóa, làm giảm nhu cầu về nhà ở tiềm năng và làm giảm tốc độ tăng giá nhà ở.
Thị trường bong bóng bất động sản: 1986-1991
Sau Hiệp định Plaza, đồng yên Nhật tăng giá mạnh, kết hợp với chính sách tiền tệ quá lỏng lẻo và tự do hóa tài chính đã tạo ra một bong bóng bất động sản. Từ năm 1986 đến 1991, giá đất và giá nhà tăng vọt. M2 trung bình tăng từ 8,2% vào tháng 12 năm 1986 lên 10,4% vào tháng 11 năm 1987. Điều này đã tạo ra sự tăng trưởng mạnh mẽ trong giá đất và giá nhà, với tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm của các chỉ số giá đất nhà ở đô thị, công nghiệp và thương mại là 8,1%, 8,2% và 11,7%.
Sự sụp đổ của bong bóng và hai thập kỷ mất mát: 1992-2012
Sự sụp đổ của bong bóng bất động sản đã dẫn đến sự suy thoái kinh tế kéo dài hai thập kỷ. Chính sách tiền tệ quá thắt chặt đã góp phần vào sự sụp đổ này, đồng thời cấu trúc dân số già hóa và thiếu hụt dân số trẻ đã làm tăng thêm áp lực. Tỷ lệ không sử dụng đất và nhà ở tăng cao, dẫn đến sự sụt giảm mạnh về giá cả. Từ năm 1991 đến 2012, chỉ số giá đất nhà ở đô thị, công nghiệp và thương mại đã giảm lần lượt 51,8%, 57,9% và 77,5%.
Phục hồi và tăng trưởng trở lại: 2013-2023
Từ năm 2013, thị trường bất động sản Nhật Bản bắt đầu phục hồi, với sự tăng trưởng rõ rệt từ năm 2020. Sự phục hồi này được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng của dân số, cải cách tài chính và chính sách tiền tệ lỏng lẻo. Chỉ số giá nhà ở đã tăng 36,1% từ năm 2013 đến 2023, với Tokyo tăng 47,3%, trong khi chỉ số giá đất tăng 2,1% từ năm 2016 đến 2023.
### Từ khóa:
– Thị trường bất động sản Nhật Bản
– Bong bóng bất động sản
– Dân số Nhật Bản
– Chính sách tiền tệ
– Phục hồi thị trường