Bây giờ, việc cứu trợ nhà đất cũng rất hài hước. Dường như chúng ta đang cố gắng thực hiện “thở nhân tạo” cho ngành bất động sản, nhưng nhìn lên trên, bàn tay đang siết cổ ngành này vẫn chưa được thả lỏng. Vậy làm sao để cứu trợ? Thật ra, nếu thả lỏng bàn tay đó, không cần phải thực hiện “thở nhân tạo”, nó sẽ tự phục hồi.

Tại Hội nghị Quản lý Trung – Ngoại lần thứ 30 do VNCEO tổ chức tại Khách sạn West Garden Hills ở Bắc Kinh từ ngày 8 đến 9 tháng 4 năm 2023, với chủ đề “2023: Tái đoàn tụ? Khởi động lại? Kết nối lại?”, ông Meng Xiaosu, Chủ tịch của Tập đoàn Nhà ở Trung Quốc và được mệnh danh là “Cha đẻ của ngành bất động sản Trung Quốc”, đã có bài phát biểu với chủ đề “Bất động sản năm 2023 có thể khởi động lại không?”

Để phục hồi “sức sống”, cần thêm 32% tăng trưởng.

Tại Hội nghị Kinh tế Trung ương vào tháng 12 năm 2022, việc thúc đẩy nhu cầu trong nước đã được đề xuất. Trọng tâm là khôi phục và mở rộng tiêu dùng, tăng cường năng lực tiêu dùng, cải thiện điều kiện tiêu dùng, đổi mới các cảnh quan tiêu dùng. Nhiều kênh cần được sử dụng để tăng thu nhập cho người dân. Hỗ trợ tiêu dùng về nhà ở, ô tô mới năng lượng, dịch vụ chăm sóc người già.

Cải thiện nhà ở không chỉ bao gồm nhà ở thiết yếu mà còn bao gồm cả ngôi nhà thứ hai hoặc thứ ba.

Ông Liu He, cựu Phó Thủ tướng, đã nhấn mạnh rằng ngành bất động sản chiếm 40% tài sản tài chính, 50% ngân sách địa phương và 60% tài sản gia đình của người dân. Quá trình đô thị hóa đang diễn ra, và ngành bất động sản vẫn còn nhiều dư địa phát triển.

Năm 2023, liệu thị trường bất động sản có thể khởi động lại không? Tôi cho rằng có thể. Vì năm 2022, Trung Quốc đã tiết kiệm thêm 17.8 nghìn tỷ nhân dân tệ và trong tháng 1 năm 2023, số tiền tiết kiệm của người dân lại tăng thêm 6.2 nghìn tỷ nhân dân tệ. Tổng cộng trong 13 tháng, số tiền tiết kiệm của người dân tăng 24 nghìn tỷ nhân dân tệ, gấp đôi so với năm trước. Số tiền này được sử dụng để làm gì? Lãnh đạo cấp cao đã nêu rõ mục tiêu là thúc đẩy tiêu dùng, đặt tiêu dùng vào vị trí ưu tiên, đặc biệt là tăng cường khả năng tiêu dùng của nhóm thu nhập thấp. Tại cuộc họp quốc hội năm 2023, báo cáo chính phủ một lần nữa nhấn mạnh, cần tập trung phát triển nhu cầu trong nước, khôi phục và mở rộng tiêu dùng.

Năm 2023, dữ liệu bất động sản bắt đầu phục hồi từ tháng 2, doanh số bán hàng bất động sản trong tháng 3 tăng 17.9%. Tuy nhiên, để phục hồi doanh số bán hàng từ 13.3 nghìn tỷ trong năm 2022 lên 18.2 nghìn tỷ như năm 2021, ngành bất động sản cần tăng 32%.

Thành lập, xáo trộn và tái xác định ngành bất động sản là trụ cột.

Cải cách nhà ở được thực hiện vào năm 1998, bao gồm nhiều bộ ngành chính, như Ủy ban Cải cách Kinh tế Quốc gia, Ủy ban Kế hoạch Hóa Quốc gia, Bộ Xây dựng, Ủy ban Khoa học và Công nghệ Quốc gia và Tập đoàn Nhà ở Trung Quốc. Chúng tôi đã vận dụng tinh thần cải cách nông thôn vào cải cách nhà ở thành phố, đề xuất “một mẫu đất một ngôi nhà cho nông dân 20 năm trước, một căn nhà cho công dân 20 năm sau”. Mục đích là để “nhân dân có tài sản”.

Cải cách nhà ở đã đạt được kết quả đáng kể, thể hiện qua hai mặt: Một mặt, giải quyết vấn đề “ai cũng có nhà ở”. Theo thống kê của Ngân hàng Trung ương năm 2019, tỷ lệ gia đình có nhà ở trong thành phố đạt 96%, mỗi hộ gia đình có trung bình 1.5 căn. Đối với 20% hộ gia đình có thu nhập thấp nhất, tỷ lệ sở hữu nhà cũng đạt 90%. Ước mơ “ai cũng có nhà ở” đã được hiện thực hóa dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Trung Quốc thông qua cải cách nhà ở. Mặt khác, sự phát triển của ngành bất động sản đã kéo dài sự phát triển kinh tế của Trung Quốc. Thủ tướng Zhu Rongji đã nói rằng ngành bất động sản đã kéo dài sự phát triển của hơn 100 ngành công nghiệp.

Thực tế, ngành bất động sản giống như con trâu già đã kéo dài xe kinh tế Trung Quốc từng bước tiến lên.

Chính vì thấy được những tác động này, nhóm nghiên cứu cải cách nhà ở đã đề xuất với Quốc vụ viện năm 1999, coi ngành bất động sản là ngành công nghiệp trụ cột của nền kinh tế. Năm 2003, Trung Quốc chính thức xác định vị trí trụ cột của ngành bất động sản. Năm 1998, tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc đứng thứ 7 thế giới. Khi đó, nhiều chuyên gia kinh tế Trung Quốc tin rằng Trung Quốc sẽ trở thành nền kinh tế thứ 3 thế giới vào năm 2025 và có thể trở thành nền kinh tế thứ 2 vào năm 2050. Tuy nhiên, cải cách nhà ở đã giải phóng động lực tiêu dùng nội địa, giúp Trung Quốc vượt qua nhiều quốc gia trong 12 năm trước khi cải cách. Trong 10 năm gần đây, Trung Quốc tiếp tục mở rộng khoảng cách với Nhật Bản và Đức. Ngành bất động sản Trung Quốc như ngành bất động sản Mỹ, giữ vững vị trí là ngành công nghiệp lớn thứ hai. Ngành công nghiệp lớn nhất là ngành chế tạo, bao gồm 41 ngành công nghiệp khác nhau. Nếu chia nhỏ 41 ngành công nghiệp này, ngành bất động sản sẽ trở thành ngành công nghiệp lớn nhất của Trung Quốc.

Tuy nhiên, trong những năm gần đây, quan điểm cho rằng ngành bất động sản là ngành công nghiệp trụ cột đã bị nghi ngờ. Một số người nói rằng “tiêu dùng mô phỏng và sóng dồn đã kết thúc”. Nhưng ngành bất động sản không phải là tiêu dùng mô phỏng và sóng dồn, người dân mua nhà vì thấy hàng xóm mua, không mua thì cảm thấy ngại. Một số người khác nói rằng “cần tìm kiếm động lực tăng trưởng mới”. Nhưng sau nhiều năm tìm kiếm, họ vẫn chưa tìm thấy. Gần đây 5 năm, người ta lại nói rằng ngành bất động sản là con bò đen (gray rhino) ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế.

Trong bộ phim “The Wandering Earth 2”, có câu nói: “Nỗi sợ hãi về khủng hoảng trở thành khủng hoảng thực sự”. Dưới áp lực của một loạt chính sách, chính sách hạn chế mua nhà đã trở thành chính sách thường xuyên, ảnh hưởng đến ngành bất động sản, ngành công nghiệp liên quan và nền kinh tế. Từ năm 2011, việc áp dụng chính sách hạn chế mua nhà đã khiến nền kinh tế Trung Quốc giảm sút rõ rệt.

Năm 2022, doanh số bán hàng bất động sản giảm từ 18.2 nghìn tỷ năm 2021 xuống còn 13.3 nghìn tỷ, mất đi 5 nghìn tỷ. 5 nghìn tỷ là quy mô nào? Thị trường ô tô Trung Quốc trong năm tốt nhất chỉ đạt 4.6 nghìn tỷ; đầu tư cơ sở hạ tầng trung bình hàng năm là 4 nghìn tỷ; năm 2022, quy mô thu hút vốn nước ngoài là 1.2 nghìn tỷ nhân dân tệ. Mất 5 nghìn tỷ doanh số bán hàng bất động sản tương đương mất một thị trường ô tô, mất một năm đầu tư cơ sở hạ tầng và mất 4 lần tổng số vốn nước ngoài.

Sự suy giảm của ngành bất động sản cũng làm ảnh hưởng đến các ngành công nghiệp liên quan. Chính quyền địa phương không bán được đất nên không thể trả lãi nợ. Từ năm ngoái đến nay, trung ương đã nhiều lần yêu cầu và đưa ra 16 chính sách tài chính hỗ trợ ngành bất động sản.

Vấn đề mà Văn phòng Tài chính Trung ương đặt ra càng cốt lõi, người có trách nhiệm đề xuất hủy bỏ các chính sách hạn chế trong lĩnh vực tiêu dùng nhà ở. Tôi cho rằng các chính sách khác về bất động sản đều không phải là chính sách cốt lõi, chính sách cốt lõi là hủy bỏ hạn chế mua nhà, vì hạn chế mua nhà ảnh hưởng lớn nhất đến ngành bất động sản.

Thêm vào đó, hạn chế mua nhà được áp dụng trong thời kỳ ngành bất động sản nóng lên, giống như việc bật máy lạnh khi trời nắng gắt. Nhưng bây giờ là mùa đông, tại sao vẫn bật máy lạnh để làm mát? Cần thay đổi chính sách hạn chế mua nhà đã lỗi thời, mỗi phòng có thể tự bật lò sưởi, đây là “chính sách theo thành phố”.