Chính sách mới về cải tạo khu phố trong các thành phố lớn
Chính sách mới về cải tạo khu phố trong các thành phố lớn
Nền kinh tế bất động sản đang trải qua những thay đổi quan trọng, ngay cả khi các biện pháp kích thích như bơm tiền và cải tạo quy mô lớn được triển khai, cũng khó có thể tạo ra tác động mạnh mẽ như trước đây.
Những thành phố lớn và đặc biệt, còn được gọi là siêu đô thị, lại một lần nữa trở thành trung tâm của sự chú ý. Một cuộc họp gần đây của Quốc hội chỉ ra rằng việc cải tạo khu phố trong các siêu đô thị là một biện pháp quan trọng nhằm cải thiện chất lượng sống, mở rộng nhu cầu tiêu dùng và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thành phố.
Đây không phải là lần đầu tiên chúng ta nghe thấy đề xuất này. Các cuộc họp quan trọng đã nhấn mạnh rằng việc cải tạo khu phố và xây dựng cơ sở hạ tầng đa năng trong các siêu đô thị nên được thực hiện một cách thận trọng và tích cực.
Một hướng dẫn mới về việc cải tạo cơ sở hạ tầng đa năng đã được ban hành tuần trước. Những cơ sở hạ tầng này có thể được sử dụng cho mục đích du lịch, sức khỏe và nghỉ dưỡng trong thời bình, và chuyển đổi nhanh chóng để đáp ứng nhu cầu khẩn cấp khi cần thiết.
Những chính sách mới này đã được đưa ra đồng loạt, đánh dấu sự khởi đầu của một chuỗi chính sách kích thích mới. Trong lần này, các siêu đô thị sẽ là những người hưởng lợi nhiều nhất.
Cụ thể, những thành phố nào được coi là siêu đô thị? Với dân số đông nhất thế giới, Trung Quốc có khoảng 2.800 đơn vị cấp huyện, 38.500 đơn vị cấp xã và phường, nhưng chỉ có 691 thành phố chính thức. Theo phân loại hành chính, hiện nay Trung Quốc có 4 thành phố trực thuộc trung ương, 15 thành phố cấp tỉnh, 278 thành phố cấp địa phương và 394 thành phố cấp huyện.
Trong số đó, chỉ có 21 thành phố được coi là siêu đô thị, bao gồm 7 thành phố siêu lớn và 14 thành phố lớn, cấu thành nhóm hàng đầu trong hệ thống đô thị.
Theo phân tích từ cuốn sách “Biến động lớn của các thành phố Trung Quốc”, các thành phố Trung Quốc không chỉ có sự phân chia về cấp hành chính mà còn có sự khác biệt về quy mô. Siêu đô thị và đô thị lớn, cùng với các đô thị nhỏ hơn, là những chỉ số quan trọng để đánh giá quy mô của thành phố.
Thông thường, một thành phố được coi là siêu đô thị nếu dân số khu vực trung tâm vượt quá 10 triệu người, và là đô thị lớn nếu vượt quá 5 triệu người. Thành phố có dân số khu vực trung tâm từ 3 triệu đến 5 triệu người được coi là đô thị lớn loại I, và từ 1 triệu đến 3 triệu người được coi là đô thị lớn loại II, phần còn lại được coi là các đô thị nhỏ.
Điều quan trọng cần lưu ý là dân số ở đây không phải là dân số tổng cộng của toàn bộ thành phố, mà là dân số khu vực trung tâm.
Vì sao lại là dân số khu vực trung tâm? Theo phân tích từ cuốn sách “Biến động lớn của các thành phố Trung Quốc”, các thành phố ở Trung Quốc không giống như các thành phố quốc tế. Thành phố quốc tế thường chỉ đề cập đến khu vực trung tâm, trong khi các thành phố ở Trung Quốc bao gồm cả vùng nông thôn và thành thị, rộng lớn như một tỉnh và nhỏ gọn như một thành phố.
Vì vậy, khi đánh giá quy mô của một thành phố, không thể xem xét tất cả dân số tổng cộng, mà phải dựa trên dân số khu vực trung tâm.
Khu vực trung tâm, như tên gọi của nó, không bao gồm dân số ở vùng ngoại ô và nông thôn. Điều này giải thích tại sao những thành phố như Thạch Gia Trang, Linyi có dân số tổng cộng vượt quá 10 triệu người nhưng vẫn không thể trở thành đô thị lớn.
Ngoài ra, các thành phố cấp huyện được coi là thành phố riêng lẻ, song song với các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố cấp tỉnh và thành phố cấp địa phương, được coi là các thành phố độc lập. Các thành phố như Côn Sơn (Suzhou) và Cử Túc (Ningbo), với dân số khu vực trung tâm vượt quá 1 triệu người, đã trở thành đô thị lớn loại II.
Tuy nhiên, khác với Thạch Gia Trang, mặc dù Thượng Hải và Ninh Ba không nằm trong danh sách các đô thị lớn thống kê, thực tế chúng vẫn có quy mô lớn tương tự. Điều này cũng được phản ánh trong nhiều chính sách.
Vì vậy, phạm vi áp dụng của chính sách mới không chỉ giới hạn ở 21 thành phố thống kê, mà còn mở rộng đến nhiều thành phố kinh tế mạnh khác.
Vậy tại sao lại là các siêu đô thị? Cải tạo khu phố và xây dựng cơ sở hạ tầng đa năng mới, tại sao lại tập trung vào các siêu đô thị?
Điều này gợi nhớ đến phong trào cải tạo khu nhà ổ chuột cách đây 7-8 năm, khi đó cả nước đều đang tiến hành và không có giới hạn về thành phố, trong khi chính sách mới này chỉ tập trung vào các siêu đô thị.
Điều này không khó hiểu. Các siêu đô thị chủ yếu là các thành phố kinh tế mạnh, dân số đông, thường đối mặt với vấn đề giá nhà cao, và giải quyết vấn đề nhà ở cho thanh niên thành phố luôn là trọng tâm của chính sách.
Các cú sốc không mong đợi như dịch bệnh trong những năm gần đây đã phơi bày những khó khăn trong việc quản lý các siêu đô thị.
Dân số đông, mật độ cao, di chuyển liên tục, vì vậy đây là nơi cần tập trung xử lý các sự kiện khẩn cấp, điều này cũng là điểm quan trọng của việc xây dựng cơ sở hạ tầng đa năng.
Trong những thập kỷ qua, sự phát triển đô thị nhanh chóng đã khiến nhiều thành phố mở rộng nhanh chóng, ranh giới thành phố ngày càng lan rộng, hình thành nhiều khu phố trong thành phố.
Các siêu đô thị chính là nơi tập trung nhiều khu phố trong thành phố nhất.
Nếu như cách đây mười năm, nhiều thành phố cấp 3 và 4 vẫn còn nhiều khu nhà ổ chuột và khu phố trong thành phố, thì với sự kết thúc của việc cải tạo nhà ổ chuột bằng tiền tệ, nhu cầu cải tạo ở những khu vực này đã giảm nhanh chóng.
Ngược lại, ở các siêu đô thị, vẫn còn nhiều khu phố trong thành phố tồn tại. Quảng Châu và Thâm Quyến đều có hơn 100 khu phố lớn, nhiều khu vực nằm ở trung tâm thành phố, tạo thành sự tương phản rõ nét với khu thương mại trung tâm CBD.
Những nơi này không chỉ chật hẹp, nhà chen nhau, nhu cầu sinh sống thấp, mà còn hiệu quả sử dụng đất thấp, so với tình trạng cạn kiệt đất đai ở các thành phố lớn.
Vì vậy, việc cải tạo khu phố trong các siêu đô thị không chỉ nhằm mục đích tăng trưởng kinh tế ngắn hạn thông qua đầu tư cố định, mà còn nhằm nâng cao mức sống của người dân, mở rộng khung thành phố và tạo thêm không gian phát triển cho thành phố.
Thực tế, trong những năm gần đây, Quảng Châu, Thâm Quyến, Đông Quản đã tiến hành cải tạo khu phố một cách mạnh mẽ, nhưng do thay đổi môi trường thị trường, tiến trình này không suôn sẻ.
Nhưng với sự ra đời của chính sách mới, việc cải tạo khu phố trong các thành phố này có thể sẽ được đẩy nhanh.
Việc cải tạo khu phố trong đợt này sẽ ảnh hưởng đến bao nhiêu?
Chúng ta đều biết rằng từ năm 2015, một phong trào cải tạo khu nhà ổ chuột bằng tiền tệ đã kích hoạt thị trường bất động sản toàn quốc, bất kể là thành phố lớn hay nhỏ, đều chứng kiến sự tăng giá chưa từng có.
Như vậy, liệu việc cải tạo khu phố trong đợt này có trở thành một đợt cải tạo khu nhà ổ chuột mới?
Có lẽ không.
Thứ nhất, lý do cải tạo khu nhà ổ chuột bằng tiền tệ có tác động lớn không phải do việc cải tạo khu nhà ổ chuột, mà do “tiền tệ hóa”. Việc cải tạo thông thường thường diễn ra dưới dạng xây dựng nhà ở tái định cư, trong khi cải tạo khu nhà ổ chuột chủ yếu là hỗ trợ bằng tiền mặt. Khi một lượng lớn tiền mặt được đưa vào thị trường, tự nhiên dễ làm nóng thị trường bất động sản.
Đồng tiền từ đâu đến? Điều này không thể thiếu sự can thiệp của Ngân hàng Trung ương, Ngân hàng Trung ương thông qua việc cho vay bằng tiền bảo đảm để cung cấp nước cho các thành phố cấp 3 và 4.
Mặc dù chi tiết về việc cải tạo khu phố trong đợt này chưa rõ ràng, nhưng trong bối cảnh mới, Ngân hàng Trung ương có thể sẽ không dễ dàng tham gia “chứng nhận”, khó có thể như trước đây tạo ra một lượng vốn lớn như vậy.
Cải tạo khu phố trong đợt này sẽ phụ thuộc vào thị trường.
Nếu kỳ vọng về tăng giá nhà không còn mạnh mẽ, liệu doanh nghiệp còn có động lực không, người dân có còn mua nhà không, đều là những vấn đề cần xem xét.
Thứ hai, mô hình “cải tạo lớn, xây dựng lớn” đã bị bác bỏ, hướng đi của việc cải tạo khu phố đã thay đổi.
Trước đây, bất kể là cải tạo khu nhà ổ chuột hay cải tạo cũ, chủ yếu là cải tạo lớn, đối với sự kích thích kinh tế có thể nói là rõ rệt, nhưng cũng mang lại vô số vấn đề.
Thực tế, từ năm 2021, chính quyền đã đưa ra văn bản yêu cầu thực hiện hành động cải tạo thành phố phải kiểm soát việc cải tạo lớn, xây dựng lớn và di dời lớn, không cải tạo một cách lớn và ngắn hạn khu phố trong thành phố, dẫn đến mất cân bằng thị trường cho thuê nhà.
Lần này, chính quyền tiếp tục nhấn mạnh rằng phải kiên trì và thận trọng, ưu tiên cải tạo khu phố mà nhu cầu của người dân khẩn cấp, thành phố an toàn và quản lý xã hội nhiều vấn đề, hoàn thành từng bước, thực hiện từng công trình…
Có thể thấy, việc cải tạo khu phố không thể thực hiện một cách ồ ạt, càng không thể cải tạo lớn, mà còn phải đảm nhận trách nhiệm xây dựng nhà ở đảm bảo, tác động kích thích đối với thị trường bất động sản là hạn chế.
Thứ ba, môi trường thị trường bất động sản đã thay đổi, ngay cả khi bơm tiền lớn và cải tạo lớn cùng xuất hiện, cũng khó tạo ra tác động kích thích mạnh mẽ.
Trong thời điểm bắt đầu cải tạo khu nhà ổ chuột bằng tiền tệ cách đây 7-8 năm, thị trường bất động sản mặc dù đối mặt với vấn đề tồn kho cao, nhưng lúc đó ngành bất động sản vẫn có tiềm năng tăng trưởng lớn.
Sau tất cả, nhu cầu về nhà ở chưa bão hòa, tỷ lệ nợ của người dân vẫn ở mức thấp, tốc độ đô thị hóa cần đẩy nhanh, dân số vẫn đang tăng, kinh tế vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng cao, những yếu tố này quyết định tác động của chính sách.
Nhưng hiện nay, không chỉ kinh tế, dân số và tỷ lệ nợ của người dân đã thay đổi, nhà ở trên toàn quốc đã dư thừa, chỉ còn thiếu hụt cấu trúc ở các siêu đô thị, thị trường bất động sản đã không còn như xưa.
Hơn nữa, do thay đổi môi trường, kỳ vọng của toàn xã hội cũng khác trước, và việc thay đổi kỳ vọng khó hơn nhiều so với việc kích thích thị trường bằng một loạt chính sách.
Vì vậy, việc cải tạo khu phố có thể sẽ được đẩy nhanh, nhưng một làn sóng tăng giá nhà trên toàn quốc mới khó xảy ra.
Từ khóa: Chính sách, Cải tạo, Khu phố, Siêu đô thị, Bất động sản